Le principe : pas de pleine propriété pour un étranger
Le droit foncier indonésien réserve la pleine propriété d’un terrain (hak milik) aux citoyens indonésiens. Un investisseur étranger ne peut donc pas acheter un terrain en direct à son nom.
Il existe en revanche plusieurs voies légales pour investir. Celle que nous recommandons, et que nous mettons en place pour chaque client, combine une société indonésienne à capitaux étrangers et un bail de longue durée.
Étape 1 : la PT PMA, votre société en Indonésie
La PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée de droit indonésien, ouverte aux capitaux étrangers. On peut la comparer à une SARL française.
Elle doit compter au moins deux actionnaires. Vous pouvez en détenir 99 %, le pourcent restant étant attribué à la personne de votre choix (un proche, un associé). Bali Ganesha Invest n’est jamais actionnaire ni dirigeant de votre société : nous agissons uniquement par procuration pendant le projet, et nous nous retirons à la livraison.
La PT PMA vous permet aussi de percevoir légalement des revenus locatifs, de déclarer le personnel et de payer les charges depuis un compte bancaire à son nom.
Étape 2 : le leasehold, un bail de longue durée sur le terrain
Le terrain est loué par votre société sur une longue durée : c’est le leasehold. Le bungalow construit sur ce terrain appartient à votre société. C’est la « location terrain » indiquée sur chacune de nos fiches, de 5 000 à 7 000 € par an selon le modèle.
Pour ceux qui préfèrent, une option d’achat du terrain est proposée sur chaque modèle, dans le cadre légal applicable à votre structure.
Étape 3 : le notaire et les actes
Les actes relatifs au terrain sont signés devant un notaire indonésien (PPAT). Les frais de notaire liés à la location ou à l’achat d’un terrain sont de l’ordre de 1,5 %. Votre présence est en principe requise pour la signature ; si vous ne pouvez pas vous déplacer, une procuration permet de finaliser le dossier à distance.
Nous travaillons avec un cabinet d’avocats et de notaires sur place, qui vérifie les titres de propriété avant toute réservation.
Étape 4 : le compte bancaire
Un compte bancaire indonésien est fortement recommandé : il sert à régler les frais liés au bien (taxe foncière, assurance, salaires) et à encaisser les loyers. Son ouverture nécessite votre présence et un sponsor, que nous fournissons.
Tant que le compte de votre société n’est pas ouvert, vos versements peuvent transiter par notre compte, encadrés par un contrat qui précise qu’il s’agit d’un simple transit vers votre société.
Et le visa ?
Être propriétaire ne donne pas droit à un titre de séjour (kitas). Si votre bien ne génère pas de revenu, aucun visa particulier n’est nécessaire. S’il est mis en location, c’est votre PT PMA qui perçoit les revenus, ce qui permet aussi, le cas échéant, d’obtenir un kitas de travail.
À retenir
Les règles évoluent régulièrement en Indonésie. Les informations de cet article sont générales : chaque projet fait l’objet d’une validation par notre cabinet juridique partenaire, et nous vous recommandons de consulter aussi votre conseiller fiscal en France pour la déclaration de vos revenus étrangers.
