Le rendement brut : ce que montre le simulateur
Le rendement brut se calcule simplement : revenu locatif annuel divisé par le prix d’achat. Prenons un Bungalow Master à 47 000 €, loué 600 € la semaine avec un taux d’occupation de 50 %.
Revenu annuel : 600 € × 52 semaines × 50 % = 15 600 €. Rendement brut : 15 600 / 47 000 = 33 %. C’est le chiffre qu’affiche le simulateur de nos fiches.
Les charges à déduire
La location du terrain : 5 000 € par an pour un Master. C’est le poste le plus important, et la raison pour laquelle l’option d’achat du terrain mérite d’être étudiée.
La gestion locative : chez Bali Ganesha, à partir de 18 % des revenus générés, plus 1 000 000 IDR (environ 60 €) par chambre et par mois. Soit environ 2 800 € + 720 € pour notre exemple.
Le fonctionnement : taxe foncière, assurance, eau, électricité, internet, produits d’entretien. Comptez une enveloppe à ajuster selon le bien et son usage.
Le rendement net avant impôts
15 600 € de loyers − 5 000 € de terrain − 3 520 € de gestion = environ 7 080 € avant charges de fonctionnement et impôts, soit autour de 15 % du prix d’achat.
C’est moins spectaculaire que 33 %, mais cela reste très au-dessus d’un investissement locatif classique en Europe. Et c’est un chiffre sur lequel on peut construire un projet sérieux.
Les leviers qui changent le résultat
Le taux d’occupation. Passer de 50 % à 65 % augmente le loyer annuel de près d’un tiers. C’est l’enjeu principal d’une bonne gestion : photos professionnelles, diffusion sur les plateformes, prix ajustés à la saison.
L’option piscine. Elle augmente l’investissement de quelques milliers d’euros, mais permet de louer plus cher et plus souvent.
L’achat du terrain. Il supprime le loyer annuel du terrain : sur un Master, 18 000 € d’option effacent 5 000 € de charge par an.
En résumé
Méfiez-vous de tout projet qui ne vous montre que le rendement brut. Demandez systématiquement le détail des charges et un exemple de relevé mensuel de gestion. Notre guide gratuit contient un tableau de calcul complet, à remplir avec vos propres hypothèses.
